Rechtsprechung

Corona-Sondergesetzgebung für Miet- und Pachtverhältnisse über Gewerberäume

Am 17./18.12.2020 wurde vom Bundestag mit Zustimmung des Bundesrats eine Gesetzesänderung beschlossen und am 22.12.2020 im Bundesgesetzblatt verkündet. Seit dem 31.12.2020 gilt demnach Folgendes:

Art. 240 EGBGB

• 7 Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Damit hat der Gesetzgeber aus Anlass der Corona-Pandemie befristet bis zum 30.09.2022 den Anwendungsbereich des § 313 BGB – entgegen der bisherigen herrschenden Rechtsprechung – grundsätzlich auf alle Gewerberaummietverhältnisse eröffnet, soweit dem Mieter infolge staatlicher und/oder behördlicher Infektionsschutzmaßnahmen die Nutzung des Mietobjekts nicht oder nur eingeschränkt möglich ist.

Dies bedeutet allerdings keineswegs, dass die tatsbestandlichen Voraussetzungen eines Vertragsanpassungsanspruchs des Mieters wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage automatisch gegeben wären. Ein solcher Anpassungsanspruch besteht nur, wenn der von der Störung betroffenen Vertragspartei die unveränderte Vertragserfüllung nicht mehr zugemutet werden kann. Dies aber setzt voraus, dass ein Festhalten am Vertrag zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führen würde. Um dies feststellen zu können, bedarf es in jedem Einzelfall einer umfassenden Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände, insbesondere auch der Vorteile, die der betroffenen Partei neben den Nachteilen erwachsen.

Vor diesem Hintergrund hätte der Mieter auf Verlangen des Vermieters zunächst einmal nachvollziehbar darzulegen und zu beziffern, welche Nachteile ihm seit dem 01.01.2021 infolge der öffentlich-rechtlichen Nutzungsuntersagung entstanden sind oder noch entstehen und welche Vorteile ihm andererseits durch ersparten Wareneinkauf, Kurzarbeit und/oder staatliche Kompensationszahlungen bereits zugeflossen sind bzw. noch zufließen werden.

So lange die rechtlichen Voraussetzungen für einen Vertragsanpassungsanspruch nach § 313 BGB vom Mieter nicht dargelegt und ggfls. auch glaubhaft gemacht sind, kann der Vermieter eine Vertragsanpassung ablehnen und weiterhin volle Zahlung der vereinbarten Miete einschl. Betriebskostenvorauszahlung verlangen.

Natürlich steht es den Mietvertragsparteien weiterhin frei, im Wege der Kulanz einvernehmlich zu regeln, in welchem Umfang und für welchen Zeitraum dem Mieter krisenbedingt Miete gestundet oder erlassen wird.